房地产抵押与预售，预售商品房抵押的效果如何

我给大家讲个原因：开发商搞“在建项目按揭贷款”后，已经在交易中心办理了按揭登记。 拿到预售证，准备出售期房时，会先通知银行，告知银行待售房屋的号码，银行会出面到交易中心办理相关房屋的按揭取消手续，以便交易中心接受这些期房的买卖合同。

因为期房抵押贷款在发放前不能再抵押，如果银行不知道出售或不同意撤销原抵押，开发商将无法出售房屋——标志是“预售合同”无法记录。

因此，我们可以反向推断：在签订合同后，如果合同不能在合理期限内提交，买方可以怀疑开发商没有这样做，如果出现问题，他可以立即追究和捍卫自己的权利。

如果我们了解这个道理，及时采取措施优先偿还债务，这种担忧就不会再发生。

可以买。 所有开发商都在建设中，首先有预售证书。 没有开发商是先拍卖所有的土地，还清在建的钱，只要有各部门出具的证书，就可以放心购买，开发商先建地后建房。

如果把卖房的钱直接退还给银行，只要没有土地管理局、工商局等部门的核实。 你可以用出来的证书购买它。 如果这些都不可用，那么他就没有办法建造。

但是，我仍然提醒您，您必须看到这些部门颁发证书。 这让人放心。

法律分析：预购商品房贷款抵押是指买方在支付首付中规定的价款后，代为买方支付剩余的购房款，并将所购商品房抵押给贷款银行作为偿还贷款的担保的行为。 根据我国传统的大陆法系理论，抵押的标的物应当是现实中存在的特定事物，如果抵押人以未来财产作为抵押物，抵押合同无效。

从国外一些国家的立法来看，大陆法系国家和英美法系国家的做法有很大不同。 大陆法系国家的立法，如法国，允许对未完工或待定的建筑物或附属物进行抵押，而普通法系国家的立法则不允许。

大陆法系国家的立法，如法国，允许对未完工或待定的建筑物或附属物进行抵押，而普通法系国家的立法则不允许。 在中国，无论是《城市》还是《抵押贷款管理办法》，都没有对此作出规定。 近年来，为促进房地产市场持续发展，缓解房地产市场资金短缺，加快资金周转，解决购房者资金问题，部分省、市、行业主管部门制定了预售商品房抵押规定。

法律依据：《城镇房地产抵押登记管理办法》第三条第四款 预购商品房贷款抵押是指买受人在支付第一期规定的价款后，代为支付剩余的购房价款的行为， 以及将购买的商品房抵押给贷款银行，作为偿还贷款的担保。根据我国传统的大陆法系理论，抵押的标的物应当是现实中存在的特定事物，如果抵押人以未来财产作为抵押物，抵押合同无效。

从国外一些国家的立法来看，大陆法系国家和英美法系国家的做法有很大不同。 大陆法系国家的立法，如法国，允许对未完工或待定的建筑物或附属物进行抵押，而普通法系国家的立法则不允许。

关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释》 第四十七条 对依法尚未建成或者正在建设的房屋或者其他建筑物进行抵押的，当事人已经登记抵押，人民法院可以认定抵押权有效。

《市级房地产抵押管理办法》第五条第二项 依法取得所有权或者预期权益的房屋（含附属物）可以依照本法进行抵押。

法律分析：预购商品房抵押有效，预购商品房贷款抵押是指买方支付第一期规定的房款后，将购买的商品房抵押给贷款银行，作为偿还贷款的担保行为， 贷款银行代表他支付剩余的购买价款。

法律依据：《城镇房地产抵押管理办法》

第二十条 预购商品房贷款抵押的，商品房开发项目必须符合房地产转让条件，取得商品房预售许可证。

第二十七条 预购商品房贷款抵押的，应当提交预购房屋的生效合同。

1、预售商品房抵押有什么影响？

商品房预售可以抵押，并订立有效的抵押合同，抵押具有法律效力。 但是，只有在抵押登记后才能创建抵押。

根据《民法典》第一百四十三条的规定，符合下列条件的民事法律行为有效：

（一）行为人具有相应的民事行为能力;

2）意思真实;

3）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违反公序良俗。

第四百条规定，为建立抵押权，当事人应当以书面形式订立抵押合同。

抵押合同一般包括以下条款：

（一）担保债权的种类和数额;

（二）债务人履行债务的期限;

（三）抵押财产的名称和数量;

4）保证范围。

2、预购商品房抵押通知登记。

（一）注册申请原件;

（二）申请人身份证明;

3）抵押合同原件;

（四）主债权的原合同;

5）预购商品房登记证原件;

（六）当事人关于抵押权预先登记的协议原件;

7）在建项目已设置抵押的，应当提交抵押权人放弃抵押权证明原件。

3、房地产开发企业为预售商品房设立的抵押。

商品房预售合同是买卖合同，房屋竣工交付前的业主是房地产开发企业，业主对自己的财产拥有完全的自主权，房地产开发企业当然可以将正在建设的房屋作为抵押。 但是，在这种情况下，如果预售人已经通过签订预售合同将房屋预售给买方，则买方有权根据预售合同对特定标的物提出索赔，并有权预期未来收益，这是债权人的权利。 预售人抵押待售房屋后，抵押人取得的抵押权是一种物权。

如果预售人未能如期与抵押权人清偿债务，抵押权人按照产权优先于债权的原则，优先行使房屋抵押权，这对买受人极为不利。 因此，预售商品房的再抵押应当无效。

特殊情况下，如果必须与预售房屋进行抵押，则应严格规定设立条件和按揭贷款占已开发房屋价值的比例，避免开发商完全“借鸡下蛋”。 此外，对于抵押合同的成立，在开发商还款前，应将买方的部分住房付款存入银行，开发商只有在保证交易住房权利无瑕疵的前提下才能获得住房付款。