您想如何向房地产公司索要违约金？

延迟交付购买的房屋最涉及“违约金”问题。 不少读者致电《每日商报》维权**85051890，询问房屋延迟交付后如何获得违约金。

由于违约金是在订立合同时买方与开发商事先约定的，因此往往与实际损失金额不完全匹配。 一般情况下，即使存在差异，违约责任也应按约定承担。 除非约定的违约金过高或过低而不公平，否则可以要求减少或增加。

对于违约金的约定，业内人士认为，买方可以根据违约情况约定违约金额，也可以约定违约赔偿金额的计算方法。 约定的违约金低于或者过高于实际损失的，买受人可以请求法院或者仲裁机构增加或者适当减少。 因此，约定的违约金视为违约性质的损害赔偿。

由于买方在合同中约定了违约金，因此开发商在合同中约定的违约金索赔是符合法律规定的。 当然，如果“实际损失”超过约定的违约金，可以要求开发商给予适当赔偿（实际损失一般只能是租金或交通费用的损失）。 租金损失是指因延迟交货而多付租金; 运输费用损失是指由于交货延迟和无法及时入住而可能增加的运输费用。

一般来说，运输费用的损失低于租金的损失，因此在审判实践中，一般只考虑租金损失）。

此外，如果合同未约定违约金或实际损失难以计算确定，可参照银行等金融机构的逾期贷款利息标准，按房屋付款总额计算金额，或按照相关部门公布的同一地段同类型房屋租金标准确定违约金主管机关在逾期交付和使用期间，或经有资质的房地产鉴定机构评估，从而要求房地产公司赔偿。

一般来说，开发商在你买房的时候不会给你直接签收《商品房买卖合同》，因为当时没有预售许可证，所以先签订《买房协议》，开发商在开发商办理各种施工手续时，会根据住宅数量出具《商品房买卖合同》。

在买房之前，你是如何与开发商签订协议的？

你要注意“订货”和“订”这两个字的区别，正式签订《商品房买卖合同》只是一个一般程序，对于日后做好房屋产权的准备工作，你最好和开发商协调，如果无法追讨违约金。

房地产企业与业主之间的违约金一般按合同标的物金额的20%处理，造成损失较大的可适当增加违约金，但最高金额不应超过实际损失的30%。 房地产企业与业主签订的房屋买卖合同中约定了违约金数额的，可以按照合同约定赔偿。

[法律依据]。《民法典》第584条。

一方当事人未履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给另一方造成损失的，赔偿金额应当等于违约造成的损失，包括履行合同后可以获得的利益; 但不得超过违约方在订立合同时预见到或应当预见到的违约可能造成的损失。

第585条.

当事人可以约定一方根据违约情形向另一方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约而产生的损失赔偿金额的计算方法。 约定的违约金低于损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求增加违约金;约定的违约金过高于损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求适当减少。

部分房企在买卖商品房过程中，未能协调好与按揭银行的合作关系，导致买方无法按照合同约定完成按揭贷款手续，从而无法支付后续的房款，难以继续履行房屋买卖合同。 根据《个人所得税法》的有关规定，个人因上述原因从房地产公司取得的违约金所得，应当按照“其他所得”的应税项目缴纳个人所得税，由支付违约金的房地产公司代扣代缴。 [法律依据]。

《中华人民共和国民法典》第五百七十七条：一方当事人不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施、悔改、赔偿损失等违约责任。 第五百七十八条 一方当事人明示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，另一方当事人可以在履行期限届满前要求其承担违约责任。 第五百七十九条 一方当事人不缴纳价款、报酬、租金、利息，或者不履行其他金钱债务的，另一方可以要求另一方支付。

法律分析：是的，当事人可以约定一方当事人根据违约情况向另一方当事人支付一定数额的违约金，也可以约定违约产生的损失赔偿金额的计算方法。

法律依据：《中华人民共和国民法典》。

第五百七十七条 一方不履行合同义务或者履行不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施、赔偿损失等违约责任。

第五百八十五条 当事人可以约定一方违反合同时，应当根据违约情形向另一方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约而产生的损失赔偿金额的计算方法。

约定的违约金低于损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求增加违约金;约定的违约金过高于损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求适当减少。

当事人约定迟延履行违约金的，违约方在支付违约金后也应当履行债务。

1.我认为开发商已经违约了。

约定约定后不能按时完成的，即属违约，违约责任由其承担。

违约责任包括继续履行、采取补救措施、赔偿损失等，以《合同法》第一百零七条为依据。

2.我可以起诉法院要求违约金吗？

违约金的赔偿必须事先约定，如约定违约金为10万元或违约金为购房价款的2%，如未在期限内交付房屋，如事先约定不予违约等，则不予违约。

3.法院会支持我的索赔吗？

如果您想要违约金，法院不会支持，但您可以反而要求损害赔偿，包括因延迟交货而导致的在屋外租房的损失或您有证据证明的其他损失，换句话说，您的索赔是合法合理的。 其依据是《合同法》第112条和第113条。

在这种情况下，如果开发商延迟交房给您造成损失，而您有文件证明，您可以要求开发商依法赔偿您，即使开发商拒绝，该索赔也可以在法庭上得到支持。

希望对您有所帮助，祝您好运！

附录：关键是文件耽误了我两年，让我不能用这些文件来获得贷款，这也让我担心了两年。

如果没有违约金条款，那么就没有违约金，就不能贷款，可以对实际损失提出索赔，如果没有损失，就没有赔偿，恐惧属于精神范畴，在这种情况下你不能要求。

20101022补充：

逾期交付使用的，按照有关主管部门公布的【同地点同类型房屋租金】标准确定，或者在房屋逾期交付、使用期间，由有资质的房地产鉴定机构评估。 依据是《商品房买卖合同解释》第十七条。

因可归责于出卖人的原因，买受人在商品房买卖合同约定的房屋所有权登记期限届满时未取得房屋所有权证明的，出卖人应承担违约责任， 除非双方另有约定;合同未约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照【已付购款款总额】，参照中国人民银行规定的金融机构对逾期贷款收取的【利息】标准计算。 依据是《商品房买卖合同解释》第十八条。

是的，您可以要求赔偿。

不写违约责任，你起诉也没用，只能谈判，一般都是吃亏的，开发商暗自高兴，现实就是这样，你还没气到起诉打官司。

如果房子已经移交，则不是一个好的索赔。

2. 除非您有其他实际损失。

如果合同没有明确开发商违约的责任，你找人也没用，这都是开发商的套路，我们做这样的房地产，答应别人好很多，但从不写下你不履行怎么办的承诺， 你的社交经验太肤浅了。

打嗝。 我有一个类似的问题。 等待有人回答。