如何监管房地产开发商的预期利润率

1、房地产开发企业按当年实际利润按季度（或月度）提前缴纳企业所得税的，项目竣工前销售住宅、商品房等建筑物、附属物、配套设施等开发、建设的预售收入，按规定的预估利润率按季度（或月）计算;计入预缴利润总额，开发产品按照应纳税成本建成结算后的实际利润进行调整。

2、预估利润率暂时按以下标准确定：

1） 经济适用房开发项目 1位于省、自治区、直辖市和国家计划明确划定的市镇、郊区，不得少于20人。

2.位于地级市、地区、盟、州、市区、郊区的，不得低于15%。

3.位于其他地区的，不得少于10个。

2）保障性住房开发项目符合建设部、国家发展改革委、国土资源部、人民银行《关于印发保障性住房管理办法的通知》（建竸〔2004〕77号）的有关规定的，不得少于3个。

温馨提示：如果不是非保障性住房，按规定计算预估利润，计入预付利润总额，产品完工后调整实际利润。 新所得税法实施前，房地产开发企业适用国税发〔2006〕31号，新所得税法实施后，国家出具上述文件，应于2008年实施。

根据国家税务总局2008〔299〕文件的规定，预估利润率暂按以下标准确定：

1.非经济适用房开发项目。

1.位于省、自治区、直辖市和国家计划明确指定城市所在的城乡、郊区，不得低于20%。

2.位于地级市、地区、盟、州、市区、郊区的，不得低于15%。

3、位于其他地区的，不得低于10%。

2.经济适用房开发项目。

符合建设部、国家发改委、国土资源部、人民银行《关于印发保障性住房管理办法的通知》有关规定的保障性住房开发项目，不得低于3%。

2.应该是总成本。

3. 直接成本、间接成本、利润和税金的总和是建设和安装成本 4.

如果项目开发后全部出租出售，则没有运营资金，此时总投资=总成本 如果项目开发后有自营部分，那么总投资还应包括运营资金和自营固定资产 1、算出投资与成本的差额， 投资利润率和成本利润率很容易区分。

我公司是审核征收的房地产开发企业，我公司企业所得税按照当季度实际利润预缴。 公司2009年一季度利润为-138万元; 上年度未弥补的损失应补40万元; 2009年一季度，未完成开发产品预售收入1800万元，按应税毛利率10%计算，预计利润为180万元。 那么我公司2009年第一季度应该如何预缴企业所得税呢？

答：从理论上讲，企业所得税是以年收入为基础的，但为了达到平衡企业所得税的目的，《企业所得税法》规定，企业所得税按年计算，按月或按季度预缴，年终结算，多出部分退还，不足部分补足。 新企业所得税法规定，企业应当按月或按季度按实际利润金额提前缴纳企业所得税。

会计制度和《企业所得税法》均不确认预收、售出收入的实现，因此不予确认。 但是，由于房地产开发企业对未完成开发产品实行预售方式，且金额非常大，如果按照《企业所得税法》规定的收入确认原则计算征收企业所得税，容易出现税收收入的较动。 因此，为平衡企业所得税的目的，房地产企业销售未完成开发产品取得的收入，应按照《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的规定，按照预估应纳税毛利率按季度（或月）计算， 从而确认当期应纳税所得额。

企业所得税预缴时，对于前年度亏损，根据《国家税务总局关于填写企业所得税月度（季度）预缴纳税申报表有关问题的通知》（国税函〔2008〕635号）的规定，将企业按照会计制度计算的利润总额扣除上一年度应补的亏损后的余额计算， 非应税所得和免税所得可作为企业所得税预缴的依据。

可以看出，贵公司2009年第一季度预缴企业所得税的计税依据如下

180-138-40=2（万元）。

由此计算出一季度企业所得税预缴额：

1.符合小微利企业条件的，应提前缴纳企业所得税：20000 20%=4000（元）;

2.不符合小微利企业条件的，应提前缴纳企业所得税：20000 25%=5000（元）。