什么是养老金房地产??? 中国养老地产的主要难点是什么？

养老地产，从建筑设计、园林规划到装修标准，针对这类老年地产的建筑产品开发都接近高端住宅产品开发的规律，创新的核心在于为老年人设计。 养老地产实现了优质地产与卓越健康管家服务的有机结合，从护理、医疗、健康管理、文体活动、餐饮服务到日常生活关怀，加大设施设备，精心打造专业管理团队。 养老地产的主要产品形态包括：

养老院等保险基金推出的养老机构升级版，将养老地产视为长期经营的商业地产项目; 开发商推出的养老房地产项目。

养老地产实现了优质地产与卓越养生管家服务的有机结合，主要产品形态包括：保险基金推出升级版养老院等养老机构，将养老地产作为商业地产项目长期运营。

以上内容仅供参考，美国CCRC模式的全过程连续养老金模式值得借鉴和借鉴，中国养老院网组织了这样的调研，建议大家去实地考察，才能真正了解养老地产更深层次的第一手资料。

1、价格高：有的老年公寓环境优美，设施齐全，服务好，但租金价格较高，有的月租高达2000-3000元，很多老人不得不感叹。 可以看出，在目前我国大多数老年人收入偏低的情况下，老年公寓的档次和价格应该适合广大中低收入老年人的负担能力。

2.配套养老服务准备不足。 盖房子不难，但建相关的养老服务或配套设施却难。 此外，养老服务体系还不够完善。

除了老年人的医疗、营养饮食、保障制度外，老年人的精神需求也会随着年龄的增长而发生很大变化。 如何提供记忆护理、护理、临终关怀等，哪些发达国家更注重为老年人提供精神和人文专业服务。

养老用地的规范性是养老服务设施用地，即医疗卫生慈善用地（注：现改为社会福利用地、医疗用地）。 近年来，我国出台了多份关于养老设施用地的文件，其中最具代表性的是国土资源部2014年出台的《养老服务设施用地指导意见》，首次明确了养老服务设施用地的范围和性质。 并明确规范养老服务设施用地，属于土地利用分类中的医疗健康慈善用地，只能用于其他土地的养老服务设施建设，并按相应土地面积进行分配。

虽然国土资源部和部分省市已明确提出，养老服务设施用地应列入一期规划，并单独列入土地利用指标，但养老产业专属土地分类尚未在土地分类相关法律法规中制定。 目前，北京、上海、深圳、浙江、福建等部分省市已出台相应政策，将养老服务设施用地指标列入土地供应方案，并推出相应用地。 以北京为例：

从第一个单独项目，到土地供应宴模式的混合建设，可以说是走在了发展的前面，是近年来地方养老土地政策最具推动力和代表性的城市。

1. 转为养老用地的渠道有哪些？

目前，将存量用地直接转为养老用地的渠道有四种，如上图所示，一类是目前应用最广泛的，其主要障碍是改造技术和改造成本高; 第二类关键问题是商品房开发用地取得成本高，转为养老用地后地价复估和地价差额的处理没有明确规定; 对于如何处理三类土地用途的变化和相应的土地价格差异，没有明确规定; 由于收购成本低，土地面积大，未来可以适当考虑这四类养老房地产企业。

二是现有的养老土地供给方式有好有坏。

结合地方养老用地的供地方式和企业征地的案例，现有养老用地供地方式的优缺点不同

分配方式是各类土地供应中成本最低、条件最严格的。 这类土地大部分是**部门收购的，真正的社会服务机构很难获得，这极大地限制了资金的进入。

租赁方式是国土部鼓励的一种土地供应方式。 虽然租赁方式大大降低了建设成本，但政策对土地的租赁期限、租金和支付方式等实际问题仍不明确，需要进一步完善。

转让方式是民营性养老机构获得土地的主要途径。 虽然它增加了项目建设的成本，但它也使获得住宅或商业用地的土地抵押和物业销售成为可能。 从上表可以清楚地看出，受国土资源部2014年印发的《养老服务设施用地指导意见》的影响，2014年以来，养老设施转让用地逐渐增加。

目前，我国养老地产主要有三种发展模式：

1.“纯”养老——护理纯养老模式。

以会员制为主要经营模式，目标客户群体纯粹是养老金客户群体。 投入大量适龄配套设施和医护人员，对开发商后期运营能力要求较高。 真正意义上的退休社区。

示例：关联源。

社区配备适合老年人的硬件，如餐饮中心、医院、养老院、老年大学、健身会所、商业街、迷你高尔夫球场、户外茶馆、活动广场、门球场、舞厅、功能活动区等，满足各类老年人的需求; 拥有一整套养老服务，包括生活、健康、幸福三大服务体系，可以满足各个年龄段的老年人需求。

2.“假”养老——聚焦养老概念，开发休闲物业模式。

养老理念的核心在于对老年人的建筑设计和功能支撑。 缺乏先进的设计理念、管理工具和配套设施，大多数项目只停留在利用养老概念卖房的阶段，远未达到真正完美的养老社区。

案例：东方太阳城。

依托北京庞大的养老客户群，项目注重养老地产的概念，有别于周边的休闲别墅项目。 养老的概念只存在于名义上，更多的客户是注重性价比优势的中端休闲和住宅客户。

3.“复合”养老金——休闲养老金的复合模型。

目标是创造一种集“休闲、度假、健康”于一体的多元化新生活方式。 核心是不同景观、不同资源类型的休闲度假区和休闲家居产品的产业化，本质是休闲社区和养老功能。

养老地产与健康地产作为养老地产与健康地产的结合，既有理念又有实践上的结合，是养老地产与健康地产优势的融合与升级。

养老健康地产是我国实现居家养老、社区养老与机构养老结合的社会化养老的有效载体和形式，是现代服务业提高公民生活水平、生活质量和尊严的消费载体，是引领和推动养老产业发展和生命健康产业发展的动力。

在功能组合上，养老与健康地产吸收了养老地产和健康地产的优势，摒弃了养老地产的残疾护理、临终关怀等功能，摒弃了健康地产的奢华风格，从而在功能上更加集约化，更有效地服务于目标群体。 同时，作为独立业态，在客户选择、社区整顿、特色功能要素组合等方面更容易有效拓展目标客户群，市场接受度更高，盈利能力更好，同时在开发商的选择和项目选址方面有更好的适应性要求， 更有利于实现行业福利、公益、盈利的统一。

养老养老地产案例：西双版纳白兰水城养老社区。

在我看来，应该被描述为他们的房地产软硬设施都很好，外部环境适合老人和孩子。 个人意见，希望能帮到你。

关于养老房地产，我们现在称之为养老和健康房地产。 目前，市场定位为养老和医疗房地产，主要焦点仍是产品，但产品的市场细分趋向于老年人居住。 长期以来，养老和健康房地产对大多数人来说很简单"空气清新，生活成本低"在概念上，许多郊区产品或旅游度假产品已成为此类概念的主要承载者。

不过，远景设计研究院了解到，这类产品往往远离购物、医疗、大众娱乐等基础设施，对于老年购房者来说根本就不可能"对老年人的支持"目标。

从市场环境来看，现在是发展医疗房地产的时候了。 但是，医疗地产的开发与普通住宅项目的开发不同，仍存在一些制约健康医疗地产发展的不利因素。 其实，对于房地产开发商和投资者来说，养老地产不仅需要考虑政府的发展方向，还需要把控经济和市场的发展方向和规律，结合当地人民的生活水平和方式，从而为市场提供合适的产品。

希望这个解释能得到你的认可。