房地产开发商收购土地的交易流程 5

按照计划，土地会公开招标，你认为自己有实力就可以竞标，至于能不能拿到土地，就看你搞关系的能力和经济实力了。

而且，房地产承包商之间串通一气是很正常的，比如说，为了几块地，互相商量先给那块地谁，然后再去竞标，反正肯定是黑幕的事情。

1、拿地，拿到国有土地使用证。

2.规划场所的使用。 获得土地规划许可证。

3. 在这里规划建筑类型。 获得建筑规划许可证。

4. 寻找施工单位。 获得开始施工的许可证。

5.建到一定程度，拿到预售许可证后就可以出售了 具体来说：房地产开发一般是指房地产开发企业（即开发商），以营利为目的，从项目设立、规划、写字楼等方面投资开发房地产项目，市场上所称的商住物业，其实是指以住宅为目的的开发商， 但在设计和施工阶段，它将被建造成一种可以用作办公楼的物业。

有三种方法可以获得土地：

行政命令：通过分配协议转让。 危险改造项目、工商企业改造、保障性住房和基础设施建设建设用地的分配，基本掌握在一流手中。

资本市场：投资参股：利用资本投资股份或用地购买股份，通过土地和资金交换组建项目开发公司;

征地：直接征地，该直接征用按国家规定缴纳营业税、土地增值税、所得税、印花税、契税等税费;

有土地收购公司：为了避免缴纳契税、营业税等，一般是通过直接收购公司股权的方式，现阶段主要涉及企业所得税或个人所得税等税种，不需要缴纳营业税、土地增值税和契税。

土地市场：自2002年7月以来，通过一级土地整合和土地市场招标、拍卖和挂牌方式征地也是征地的主要方式。 在大多数情况下，唯一的标准是“价格最高”。

法律分析：有三种方式：1

通过原先取得的土地，在推广使用权之前; 2.**或其他国家对土地拥有所有权的单位，需要使用土地的单位; 3.拥有土地使用权的单位或者个人转让土地使用权，通过转让取得土地使用权。

法律依据：《中华人民共和国土地管理法》

第五十三条 经批准的建设项目需要使用国有建设用地的，建设单位应当凭法律、行政法规规定的有关文件，向有权批准的县级以上人民部门自然资源主管部门提出建设用地申请; 并应当经自然资源主管部门审核，报同级人民部门批准。

第五十四条 建设单位使用国有土地，应当采取转让等有偿使用方式取得; 但是，经县级以上人民批准，可以依法通过划拨方式取得下列建设用地：

（一）国家机关使用的土地和军事用地;

2）城市基础设施和公益用地;

（三）国家支持能源、交通、水利等基础设施用地;

（四）依照法律、行政法规规定的其他用地。

法律分析：有三种方式：1

通过原始取得土地使用权;2.**或其他国家对土地拥有所有权的单位，需要使用土地的单位; 3.拥有土地使用权的单位或者个人转让土地使用权，通过慎重转让取得土地使用权。

法律依据：《中华人民共和国土地管理法》

第五十三条 经批准的建设项目，需要将国有建设用地用于数亩荒野的，建设单位应当凭法律、行政法规规定的有关文件，向有权批准的县级以上人民部门自然资源主管部门提出建设用地申请; 经自然资源主管部门审查后报人民部门批准。

第五十四条 建设单位使用国有土地，应当采取转让等有偿使用方式取得; 但是，经县级以上人民批准，可以依法通过划拨方式取得下列建设用地：

（一）国家机关使用的土地和军事用地;

2）城市基础设施和公益用地;

（三）国家支持能源、交通、水利等基础设施用地;

（四）法律、行政法规规定的其他土地用途。

房地产开发商可以通过转让、分配和转让的方式获得土地使用权。 转让是通过招标、拍卖、挂牌、协议等方式取得国有土地使用权; 经国家批准，免费申请国有土地使用权; 转让是通过**、交换、赠与等方式获得国有土地使用权。

[法律依据]。《城镇国有土地使用权转让暂行条例》第十三条。

土地使用权的转让可以采取以下形式：

a） 协议;b） 投标;

3）拍卖。依照前款规定转让土地使用权的具体程序和步骤，由盛自治区人民和直辖市人民规定。

《土地管理法实施条例》第二十九条。

国有土地可以用于补偿的方式包括：

（一）国有土地使用权的转让;

2）国有土地租赁;

3）国有土地使用权作为出资或持股。

1. 协议。 这是指代表国家转让土地使用权的土地管理部门与具体土地使用权转让方通过协商，达成协议后签订土地使用权出让合同。 这种做法的一个特点是，在当事人谈判合同条款的基础上，特别是在确定土地使用费，即出埃及家庭的特许权费时，在不低于国家规定确定的最低价格的基础上，具有更大的灵活性; 但需要注意的是，这种方法的竞争性较小，在设计条件和规章制度中存在较强的人为因素，随意性较大。

因此，主要适用于专业性强、有特殊要求或无条件进行拍卖和投标的项目。

2. 投标。 这是指代表国家转让土地使用权的土地管理部门向不特定人数的人发出邀请，然后在众多投标人中选出条件合适的人与他们签订土地使用权转让合同。 这种方法有利于转让方选择合适的受让方，因此一般适用于技术要求较高的开发或建设性用地。

3. 拍卖。 这是指土地管理部门代国家出让土地使用权，以公开招标方式出售土地使用权，与出价最高的人签订土地使用权出让合同。 该方式可使国家获得较高的土地使用费，但对投标人开发能力、资质和信誉的审查和控制相对较弱，因此适用于要求较低的中小型房地产开发项目和成熟商业用地使用权的转让。

土地出让的流程是怎样的？

1、发布上市公告：转让人应当在上市开始日期前至少20日发布上市公告，公告上市地块基本信息及上市时间、地点。

2、上市文件：在上市公告规定时间内提供上市文件，并组织现场调查。

3、招标申请受理：在挂牌公告规定的时间内，投标人应凭投标申请书、营业执照复印件、房地产开发资格证书复印件（除另有规定外）、法定代表人身份证复印件（或委托书、委托人身份证复印件）申请投标， 并支付投标保证金。

4、审核上市资质：根据上市文件要求，审核投标人的开发资质和诚信记录，符合要求的通知其参加上市活动。

5、挂牌：在挂牌公告中指定的时间和交易地点，转让方将在挂牌上挂牌地块情况、最新信息等信息，并继续接受新的和更新的挂牌。

6、揭幕：竞买人应在上市公告规定的截止日期确定，竞买人应与转让人签署交易确认书，同时支付定金。

7、成交结果公告：在上市活动结束后的法定工作日内，转让方将在有形土地市场或指定场所、媒体上公布上市结果，并退还竞买保证金。

8、签订转让合同：按照交易确认书中约定的时间签订《国有土地使用权转让合同》。