什么是小房产，小房产可以买卖吗？

你能买一本书卖掉它吗？

1、所谓“小产权房”，是指建在农民集体土地上的房屋，无需缴纳土地出让费等费用，其产权证不是由国家住房管理部门出具的，而是由乡镇**或村**出具的，故称为“乡镇产权房”， 又称“小产权房”。乡镇**发行的所谓小产权，其实是没有物权的。 这种房子没有国家颁发的土地使用证和预售许可证，国土住管局不会备案购买合同。

2、所谓产权证明，不是真正合法有效的产权证明。 从上看，乡镇房产比普通商品房便宜，**租金仅为同地商品房的40-60; 从住房形式上看，与普通住宅相同; 从施工程序上看，属于旧村改造或新村建设，没有城市规划建设委管理部门的审批和管理，没有对建设过程的监督检查。 根据我国现行法律，此类土地只能用于农业生产或作为农民宅基地，不得转让、转让或出租用于非农业建设。

3、小产权的解释主要有三种解释，目前面临整顿的小产权房屋，可参考以下第三类。

1）对于开发商的产权，开发商的产权称为大产权，买方的产权称为小产权，之所以叫小产权，是因为买方的产权除以开发商的产权。

2）根据房屋转出时是否需要缴纳土地出让费进行区分，不需要缴纳土地出让费的称为大产权，需要缴纳土地出让费的称为小产权。根据这一解释，普通商品房是大产权住房，保障性住房是小产权住房。

3）区分由产权证书颁发机关颁发的产权证书，国家颁发的产权证书称为大产权，国家不颁发产权证书，乡镇颁发的产权证书称为小产权，又称乡产权，乡镇产权不构成不构成物权的合法产权。

4、小产权的第一、第二解释是合法的，只要足额缴纳了购价款，或者在出让时缴纳了土地出让费，就可以自由买卖，法律规定比较明确。 但是，第三种解释中小产权的法律属性颇具争议，没有真正的合法产权证明。 从这个角度来看，乡镇物业只有40到60个与商品房同位置。

从住房形式上看，与普通住宅相同; 从买卖手续上看，商品房买卖的契税尚未缴纳。 从使用成本来看，物业费便宜，水电费便宜，取暖费便宜。

5、从物业管理的角度来看，物业管理机构是由乡镇指定的开发商设立的，服务管理不是很高。 小产权房屋为集体产权，土地性质为集体所有，购买者只有使用权，不能转让，不能出借，不享受国家大产权房屋待遇。

小产权住房是指在农村集体土地上建造房屋，无需缴纳土地出让费等费用，其产权证不是由国家住房管理部门出具的，而是由乡镇**或村**出具的，又称乡产权房屋。

小产权房屋不是一个法律概念，而是人们在社会实践中形成的约定俗成的产权。 这类房屋没有国家颁发的土地使用证和预售许可证，购买合同不会向土地和住房管理局备案。 所谓产权证书，并不是真正合法有效的产权证书。

小产权不能由非集体成员的第三方转让或更换，只能在集体成员内部转让或更换。

1、小产权和大产权有什么区别？

1.小产权。

1）小产权房的房产证由乡镇**出具，职工无实际产权。

2）如果员工想转让小房产，他或她必须在购买五年后购买。

3）小产权房屋的建设用地一般为乡镇**集体所有，这种房产只能由本乡的村民购买和居住。

2.产权大。

1）大产权房屋的房地产证书由国家颁发，并得到国家的认可和验收。

2）员工可以自由**或转让大额产权，没有时间限制。

3）大产权的土地由国家（即地方**）分配或转让，销售对象可以是任何人。

2、小产权有哪些风险？

1.法律风险。

因为小产权只具有普通商品房的使用性质，而不具有普通商品房的法律性质。 因此，商品房法律法规的有关规定和制度不适用于小产权房屋，人民法院不能适用商品房买卖的法律规定和司法机关处理涉及小产权的案件，买房人的权益难以得到有效保护。

2.质量和安全无法保证。

一些小型房地产开发商为了赚钱会偷工减料，存在质量安全隐患。 这类房子一般都是由土地所在的村开发，除了房子的质量和房子的售后保修难以保证外，搬进来的物业管理也很容易出现问题。

3.面临被拆除的风险。

如果与国家计划相冲突，极有可能被拆除，难以保护买家的利益。

“小产权房”不是一个法律概念，而是人们在实践过程中商定的通用名称。 具体来说，是指建在农村集体土地上的房屋，房产证不是由国家住房管理部门出具的，而是由乡镇**或村**出具的，又称“乡镇产权房屋”。 《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条 下列房地产不得转让：

（一）土地使用权以转让方式取得的，不符合本法第三十九条规定的条件的;（二）司法机关、行政机关依法作出裁定或者决定查封或者进行简易搜查，以其他形式限制不动产权利的; （三）依法收回土壤、粉尘的使用权; （四）未经其他共有人书面同意，共同拥有不动产的; （五）权属争议的; （六）未依法登记领取权属证书的; （七）法律、行政法规禁止转让的其他情形。 法律依据：《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条 下列房地产不得转让：

（一）土地使用权以转让方式取得的，不符合本法第三十九条规定的条件的;（二）司法机关、行政机关依法作出查封或者以其他方式限制不动产权利的裁决、决定的; （三）依法收回土地使用权; （四）不动产共有，未经其他共有人书面同意的;（五）权属争议的; （六）未依法登记领取权属证书的; （七）法律、行政法规禁止转让的其他情形。

法律分析：“小产权房”不是一个法律概念，而只是实践过程中的一个通用名称。 具体来说，是指建在农村集体土地上的房屋，房产证不是由国家住房管理部门出具的，而是由乡镇**或村**出具的，又称“乡镇产权房屋”。

《中华人民共和国城市房地产管理法》 第三十八条 下列房地产不得转让： （一）转让方式取得的土地使用权不符合本法第三十九条规定的条件的; （二）司法机关、行政机关依法作出查封或者以其他方式限制不动产权利的裁决、决定的; （三）依法收回土地使用权; （四）未经其他共有人书面同意，共同拥有不动产的; （五）权属争议的; （六）未依法登记领取权属证书的; （七）法律、行政法规禁止转让的其他情形。

法律依据：《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条 下列房地产不得转让：（一）转让取得的土地使用权不符合本法第三十九条规定的条件的; （二）司法机关、行政机关依法作出查封或者以其他方式限制不动产权利的裁决、决定的; （三）依法收回土地使用权; （四）出售是指未经其他共有人书面同意，共同出售房地产; （五）权属争议的; （六）未依法登记领取权属证书的; （七）法律、行政法规禁止转让的其他情形。

小产权房屋是指地基属于农村集体的土地，无需缴纳土地出让费等费用。 小产权只是实践中形成的一句俗成名言。 由于土地不收取转让费，没有国家颁发的相关土地使用证和预售许可证，小产权房屋的产权证不是真正合法有效的产权证，只有使用权，没有转让权。

按照国家有关要求，“小产权房屋”不得确证发证，不受法律保护。 “小产权房”买卖合同的效力一般被认定为无效。 但也要区分不同的情况：

情形一：买卖产权的，是同一集体的人，则小产权买卖合同有效。

情形二：购房人不属于同一集体，并已获得有关组织、部门批准的，小产权房屋的买卖合同有效，未获得批准的，无效，不受法律保护。

各地都有文件要求，对小产权采取的态度是坚决遏制一切与小产权有关的行为的建设和销售。

1.坚决遏制非法兴建小产权房屋。

禁止在拟用作非住宅的土地上建造住宅建筑，禁止未经合法用地、规划、施工等行政许可进行违章施工，不得改变违法建筑的核准用途、规模、平面结构、立面效果。 任何单位和个人不得使用自己的宅基地、购买他人的宅基地、利用本村（社区）的闲置土地或者购买本村（社区）的集体土地建造小产权房屋。 目前，对在建小产权房屋的建设，应当停止建设，坚决依法查处。

2.坚决遏制非法出售、出租小产权的行为。

禁止在拟作为住宅建筑用作非住宅用途的土地上出售房屋或出租出售，禁止中介经营小产权业务，中介机构不得配合主体开发销售小产权房屋。 任何单位和个人不得买卖小产权房屋。 购买小房产不受法律保护，一切损失和后果由您自行承担。

1.什么是小产权房屋？

是指建在农民集体土地上的房屋，土地出让费等费用尚未缴纳，产权证不是国家房管部门出具的，而是由乡**或村委会出具的，所以叫乡产权，又称小产权。 乡镇**发行的所谓小产权，其实是没有物权的。 这种房子没有国家颁发的土地使用证和预售许可证，国土和住房管理局也不会给购房合同的记录，所谓的产权证并不是真正合法有效的产权证。

二是小产权房的类型。

1、集体建设用地上建房：以楼上集中或农民搬迁安置的名义建设项目时，这些房屋大多为超建。

2.宅基地上建的房屋：此类房屋仅属于农村地区集体经济组织成员，非集体经济组织成员不能购买。

3.此类农业园区或疗养院的别墅：如果发生此类房屋的纠纷，由于销售合同无效，买方无法获得赔偿。

4、部分二手房：部分二手房未办理征地手续就已交易，未缴纳土地转让费，此类房屋的买卖合同将被视为无效。