房地产企业何时必须进行项目所得税清算

《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发〔2009〕31号）规定，房地产开发产品预售收入按预估利润率征收。 待预售的房地产项目完工后，应将该项目进行清算，并重新计算房地产开发项目的成本，并根据事实进行抵扣。

根据《土地增值税清算管理条例》的要求，土地增值税的清算条件如下： 第九条 纳税人符合下列条件之一的，应当为土地增值税清算。

1）房地产开发项目已建成并出售;

2）房地产开发项目未竣工决算的整体转移;

3）土地使用权直接转让。第十条 符合下列条件之一的，主管税务机关可以要求纳税人进行增值税清算; （一）已竣工验收的房地产开发项目，转让的房地产建筑面积占整个项目实用建筑面积的比例在85%以上，或者比例不超过85%，但剩余实用面积已出租或者自用; （二）取得销售（预售）许可证三年后仍未完成销售的; （三）纳税人申请注销税务登记，但未办理增值税清算手续的。

企业清算及差额核算的所得税处理，是指企业停止经营，有清盘自身经营、处置资产、偿还债务、向业主分配剩余财产等经济活动时，对所得税清算、股利分配等事项的处理。 清算企业股东分配的剩余资产金额，相当于清算企业累计未分配利润和累计盈余公积部分，按股东持股比例计算，确认为股利收益; 扣除股利后的剩余资产余额，超过或低于股东投资成本的部分，确认为股东的投资转移收益或损失。

《企业所得税法实施条例》明确规定，清算所得是指企业全部资产的可变现价值或者交易余额减去资产净值、清算费用和相关税费后的余额。

企业清算的所得税处理包括以下内容：（一）资产转让所得或损失，按照全部资产的可变现价值或者交易**确认; （二）确认债权清算和债务清偿的收益或者损失; （三）变更持续经营经营的会计原则，处理预扣、摊销性质的费用; （四）依法补足损失，确定清算收益; （五）计算并缴纳清算所得税; （6）确定可以分配给股东的剩余财产、股息等。

1、企业分工所得税的处理方法有哪些？

一般税务处理： 1、被分立企业应当对分拆的资产按公允价值确认资产转让的收益或损失。 2、承兑资产的计税基础应当由分拆企业以公允价值确认。

3、分拆企业继续存在时，其股东取得的对价作为分拆企业的分配。 4、分拆企业不复存在时，分拆企业及其股东按清算办法缴纳所得税。 5、与企业分立有关的企业亏损，不得结转相互补足。

生存分立是指分立后，分立后企业仍然存在，不改变企业名称和法人地位，分立后企业作为另一独立法人存在。 分立后，分立企业的股份由分立企业的股东持有。 新划分是将分立后的企业分为两个或两个以上的企业，对分立后的企业依法注销。

总结。 房地产项目企业所得税清算成本主要包括土地成本、建筑设备采购成本、人工成本、材料成本、施工安装工程质量考核奖励、安全生产激励、财务费用等。 企业可以通过合理计算和分摊这些成本来减轻其所得税负担。

同时，要注意遵守相关税法法规，确保所得税清算的准确性和合法性。

伙计，我真的不明白，我可以更具体一点。

房地产项目企业退税清算成本主要包括土地成本、楼宇设备漏洞购置费、人工成本、材料成本、施工安装工程质量考核奖励、安全生产奖励、财务费用等。 企业可以通过合理计算和分摊这些成本来减轻其所得税负担。 同时，要注意遵守相关税法法规，确保所得税清算的准确性和合法性。

a） 大约每季度预付款。根据国税函〔2008〕299号规定，房地产开发企业按先导拆物实际年利润按季（或月）提前缴纳企业所得税的，应当开发开发、建设住宅、商业建筑等建筑、附属物及配套设施等产品。

竣工前预售所得的预售所得，按规定的预估利润率按季度（或月）计算，计入预缴利润总额，并按开发产品竣工后的实际利润和应税成本结算情况进行调整。

2）当开发产品完成并缴纳所得税时。根据国税函〔2010〕201号规定，房地产开发企业建设开发的产品，应当以工程质量验收为准，或者是否办理了竣工（竣工）备案手续和会计决算手续。

当企业开始办理开发产品的交付手续（包括签到手续）或已开始实际投入使用时，视为开发产品已经完成，才能开始投入使用。 房地产开发企业应当按照规定及时结算开发产品的应税成本，并计算企业当年的应纳税所得额。